基本信息

裁判宗旨

业主拒缴物业费的先履行抗辩权能否成立,应根据物业服务是否严重影响到业主生活程度、是否根本违约来判断。

基本案情

2014年,重庆友达物业管理有限公司诉请业张清山支付拖欠4年的物业费及公摊费3400余元,同时主张7000余元的滞纳金。张清山以物业服务存在如下瑕疵抗辩:未依约进行封闭式管理、小区有网吧,装修砖块经常掉落在小区内,消防通道存在安全隐患等。重庆市璧山区人民法院于2014年11月28日作出(2014)璧法民初字第04355号民事判决,判决张清山支付物业费、公摊费及济纳金。张清山不服该判决,提起上诉。

裁判结果

重庆市第一中级人民法院2015年3月27日作出(2015)渝一中法民终字第01241号:驳回上诉,维持原判。

淇凭律师观点

物业服务范围广,包含了安保、保洁、公共绿化养护、公用设施维护、日常公共秩序管理等方方面面,而且服务的对象人数众多,不同业主有不同的服务要求,因此,物业服务很难同时满足每个业主的需求。如果有1名业主的服务未达100%的程度,理论上讲也是违约行为,但是就此允许业主以小区保洁、安保工作等存在的瑕疵为由减免物业费的话,不符合民事活动中的公平性原则。因此,必须物业公司的违约到达一定严重程度,业主方可主张减免物业费。且根据谁主张谁举证的要求,除非业主确有证据证明物业公司存在重大违约或是造成侵权,否则业主以物业服务不到位为由要求减免物业费的主张很难得到法院支持。
业主在遇到物业公司提供的物业服务存在瑕疵这类问题时,除了拒交物业费外,可以选择其他理性维权方式,如向小区业主委员会反映,通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时,业主委员会可以依据《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规,通过正当程序解聘原物业公司,重新聘用新的物业公司。

法条链接

1.《物业管理条例》

第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

3.《中华人民共和国合同法》

第一百一十一条:质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、 重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第六十六条:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。

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